フィリピン・パラワン島エルニド投資 よくある質問(Q&A)


入出金、リターン関係

Q.年利12%弱の意味(根拠)を教えてほしい。

A. 利回りのことです。投資額に対して、キャッシュバック保証年率10%、家賃保証年率10%、買取保証110%(5年)の合計金額を投資期間で割り算した場合の年平均収益率です。 

※日本では4%~8%がおおいですが、築浅・駅近物件は、低利回りで、高い利回りは古い・駅から遠いなどの問題点があります。 確定利回りで10%を超す物件はアジアでも数すくないと云えます。  

Q.キャッシュバックとは何ですか? いつからいつまでですか?

A.建物完成前に投資家へ支払われるインセンティブの事です。

 ・投資金額全額がデベロッパーへ着金した翌月同日より日割り計算が始まり、ホテルオープンまでに投資額の年率10%が投資家へ支払われます。 

Q.キャッシュバックがなぜ行えるのですか。担保は何なのですか?

A.投資家から集められた投資金が担保となっています。投資金額が一括支払いされることにより、デベロッパーのキャッシュフローは増加します。

・一般には金融機関から高い金利(フィリピンでは7-8%)で借り入れをする方法もありますが、投資家から資金を集めるやり方も増えています。

・欧米アジアの投資家はキャシュバックのような小さな収益を期待しておらず、数十パーセントを超すキャピタルタルゲイン(投資資本の増加)を狙っています。

・12%を高い利益と考えるのは低成長に慣れた日本人など一部とお考え下さい。

・このキャピタルゲイン狙いの投資金がプロジェクト全体の多くを占めると推察されます。

よって、デベロッパーへはホテル完成まで資金が流入し続けます。これらの資金がキャッシュバックの担保となっているのです。 

Q.建設が送れた場合は、キャッシュバックはどうなりますか?

A.建設が遅れてた場合でも、支払い翌月からホテルがオープンするまでキャッシュバックは継続されます。 

Q.キャッシュバックはいつからもらえますか?

A.キャッシュバックは年4回(15日、45日、75日、105日)投資家の指定口座へデベロッパーより米ドルで送金されます。 

Q収入からホテルの管理費、修繕費等を差し引かれるのですか?(キャッシュバック、家賃保証、買取保証)

A.本投資案件は全てネットとなります。よって、ホテルの管理費、修繕費が収益より別途差し引かれることはありません。 

・契約書に入金金額、入金予定時期の明細が全て記入されますから、安心です。

Q.家賃保証とは何ですか? いつからいつまでですか?

A.ホテルオープン翌月からは、投資額の年率10%の家賃収入へ移行します。

・この家賃収入をホテルオープンから5年間年率10%を保証致します。

 

Q.買取保証とは何ですか? 具体的には?

A.契約満了(5年もしくは10年)後にデベロッパーが投資物件を投資家かから買い取ることです。

5年契約で110%、10年契約ですと120%で買い取ります。(20216月現在)

・5年契約に限っては、日本の不動産長期保有税制の減税を受けるために、契約終了翌年1月の支払いという日本向け特約を設定しています。

 

Q海外不動産ローンはできますか? 外資の銀行ローンか何か使えますか?

A.一部民間の金融会社にて可能ですが現地の銀行は、金利が7-8%であり、現実的ではありません。日本の金融機関では現在、海外物件に対して融資されません。

事業融資という手法は残っていますが、ハードルは高いと思われます。

 

Q.分割での支払いはできますか?

A.可能です。ただし、分割を選択された場合、ホテルオープンまでのキャッシュバックはなくなります。

 

Q.入金(送金)は米ドルですか?

A.投資家の投資金額の送金、デベロッパーの収益金の送金ともに米ドルでの決済になります。

 

Q.銀行手数料はどうなりますか?

A.投資金支払送金に係る手数料は全て投資家の負担となります。デベロッパーからの送金手数料は全てデベロッパー負担となります。

・ただし、受取銀行側で必要な受取手数料は投資家負担となります。

・最近はネットバンキングや送受金専門業者も増えており、安い手数料で受け取ることが出来るようになってきています。

 

Q.外貨口座を持つ必要はありますか?

A.外貨口座が無くても送金に問題ありません。

ただし、着金時に日本円に自動換金されます。 よい為替レートを選択したい場合は、外貨口座を作ることをお勧めします。

 

Q.フィリピン内の収益を海外へ持ち出せるのですか? 他のセミナーではできないと聞いているます。

A.投資の事実さえあれば、フィリピン内の収益を海外送金できます。実際に、弊社のお客様はキャッシュバックを既に受けとられております。

 

Q.一括で購入するときの支払いはその時のレートですか?

A.送金時のTTSレートになります。 弊社で代行して送金も出来ますし、お客様自身でも送金可能です。

 

Q.エルニドが10%の高配当であるならば、投資家から資金を集めずに自社でやった方が良いのではないですか?

A.大きなプロジェクトの場合、出資資金やプロジェクトそのものを担保に借り入れを行い、レバレッジを利かせて大きなお金を動かすのが一般的です。資金を外部調達する場合、金融機関からの借り入れと株式のように一般投資家から集める方法があります。フィリピンの金融機関借り入れ金利は7~8%と高額で、調査費、担保設定等諸経費を考慮すると10%程度になります。さらに、金融機関の審査を通すための手間と時間を考えると、承諾だけで済む投資家から資金を集めるのが効率的と言えます。また、世界の投資家からすると10%の配当は決して高配当ではありません。ゆえに、10%の金利で投資家から資金を集めプロジェクトを計画することは理にかなっているのです。

 

契約関係

Q.登記は、出来ますか?

A.外国人は土地の所有を認められていません。よって、土地の登記はできません。1ユニット投資(50年の建物所有権)の場合、建物の登記は可能ですが、有期満了(買取特約が付いている契約/5年、10年契約)の場合、登記はできません。

 

Q.最初の5年保証は何があっても保証されますか?

A.ホテルの収益に関係なく、最初の5年間は家賃が年率10%で保証されます。5年経過後は、ホテル収入に応じた収益分配となります。デベロッパー予測では1520の収益分配を予測しています。

 

Q.最初の5年保証の後は買い戻しで投資終了なのですか?

A.5年契約を選択された場合、5年で契約満了となり、デベロッパーが所定の金額(投資額の10%)で物件を買い取って投資は終了となります。1ユニットでの投資の場合、5年満了日の18か月以内に買戻しか10年契約へ進むのかを選択できます。

 

Q.5年満了はいつからカウントされるのですか?

A.ホテルがオープンした月から60ヵ月がカウントされます。

 

Q.買取はデベロッパーが買い取るのですか?

A.デベロッパーが買い取ります。

 

Q.デベロッパーの本社はどこですか?

A.デベロッパーの登記上の本社は、マレーシア・ラブアン島にあります。租税回避が主な理由です。経営上の本部(HQ)は、フィリピン・マニラになります。

 

リスク関係

Q.デベロッパーは本当に信頼できますか?

A.弊社は下記の理由でデベロッパーを信頼しております。

1. 英国屈指の不動産開発会社サビルス社がプロジェクトの建設を担っている。

2. 世界の主要都市で5つ星ホテルを展開するザ・パビリオンズ・ホテルズ・アンド・リゾーツ社がホテルを運営する。

3. 環境保護区であるにも関わらず、行政当局から開発許可を得ている。(フィリピン政府の厳しい環境保護政策の中で開発許可を得た)

 

Q.パビリオン社は信用できますか?

A.ネットにて検索いただければ、その事業内容を確認することができます。世界で5つ星ホテルを運営している会社です。特に創設者のゴードン・オールダムの経歴を調べていただければ、この会社がいかに信用に値するかを感じていただけます。

 

Q.この物件のリスクは何ですか?

.投資家から見て、一番大きなリスクは、デベロッパーが信頼できるのか?という点かと考えます。この点については上記を参照下さい。

 

Q.またコロナのようなパンデミックが発生した場合はどうなりますか?

コロナワクチンを開発したカレコ教授と京大の山中教授がNHKの対談で語ってましたが、未知のウイルスでも4週間で対応ワクチンは開発できると言っていました。

ファイザー社やモデルナ社、アストラゼネカアストラゼネカ社は大幅な設備増強を行っています。次のパンデミックには人類は短期間で対応出来ると考えます。

 

Q.フィリピンという国のカントリーリスクは? 経済的には大丈夫?

A.   フィリピンは、人口 1 億人を超えASEANの中ではインドネシアに次ぐ2位。平均年齢が24歳と若く、人口ボーナスが2045年まで続く見込みです。

アジア諸国の中でも、トップクラスの経済成長率をみせており、高度経済成長期に入ったといわれています。政治的にも安定しています。

 

Q地震台風は大丈夫?

A.パラワン島は過去50年間大きな災害に見舞われておりません。フィリピン本島とは大陸棚が違い、地震の多い地域とは異なる地盤プレートの上にあります。また台風に関してはまったく影響がないとは言えませんが、他のフィリピンの地域のように大きな被害を受けることはありません。理由は台風がパラワン島に着くころには勢力が既に弱まっていることが多い為です。パラワン島は地震、台風の影響がほとんど無いフィリピンでも珍しい島の為、現地の人々の中には神様が意図して天災からは無縁の自然豊かなパラワン島を創ったと言う人もいます。

 

宿泊関係

Q.景観は一等地なのですか? 他と遜色ないのですか?

A.パラワン島はアメリカの旅行機関紙で2年連続「世界で最も美しい島」に選出され、雑誌でも2020年に世界No.1の島に選出されました。

パラワン島エルニドは「神が創った最後の秘境」と呼ばれており、環境保護区ながらも5つ星ホテルが点在し、治安も良いことからリゾート地として世界から注目されています。よって、弊社はリゾート地として一等地と考えています。

 

Q.自分の部屋に泊まれますか?

.ホテルですので他のお客様が宿泊している場合は泊まることができません。基本的に投資ビラと同等の部屋に宿泊できるとお考え下さい。

 

Q.1年中、いつでも泊まれますか?

A.125月のシーズン中(繁忙期)は、現地マネージャーが宿泊をお断りする場合があります。クリスマス、年末年始、イースターは無理とお考え下さい。シーズン中は稼ぎ時ですので、投資家への収益分配を安定させる意味でもご了解ください。

 

Q.無料宿泊において、投資物件とは別のアップグレード物件に宿泊できますか?

1ベッドルームへの投資家が海上ビラに泊まれますか?

A.アップグレード宿泊は可能です。投資ビラとアップグレードビラとの宿泊費の差額の半額をお支払いいただくことで宿泊することができます。

 

Q.各物件の宿泊価格はいくらぐらいを想定していますか?

A.競合5つ星ホテル2社(エルニド・リゾーツ/ツー・シーズンズ・コロン・アイランド・リゾート)と相応の価格4001,500ドル/泊になると推察されます。時間によって価格が変わるダイナミック・プライシングが採用されます。125月のシーズンは価格が高く設定される見込みです。